Орон сууцны үнэ зөвхөн цементээс шалтгаалдаггүй
Сүүлийн жилүүдэд орон сууцны үнэ тасралтгүй өсөж байгаа нь олон нийтийн анхаарлыг татсаар байна. Энэ өсөлтийг ихэвчлэн цемент болон бусад барилгын материалын үнэтэй холбон тайлбарладаг ч орон сууцны үнэ бүрдэхэд нөлөөлдөг хүчин зүйлс үүнээс хавьгүй өргөн хүрээтэй байдаг.
Тухайлбал, УИХ-д өргөн мэдүүлсэн Орон сууцжуулалтын тухай хуулийн төслийн танилцуулгад дурдсанаар орон сууцны үнийн бүтцэд барилгын өөрийн өртөг 40–49 хувь, газар болон дэд бүтцийн зардал 18–32 хувь, банк санхүүгийн байгууллагын зээлийн хүүгийн зардал 14–20 хувь, хөрөнгө оруулагчийн өгөөж 16–30 хувийг тус тус эзэлж байна.
Жишээ болгон нийт ₮25.44 тэрбум төгрөгийн төсөвт өртөгтэй орон сууцны төслийн зардлын бүтцийг авч үзье. Уг тооцооллоос харахад нийт өртгийн 30.39 хувийг ажиллах хүчний зардал, 32.06 хувийг материалын зардал эзэлж байна. Материалын зардлыг задлан үзвэл арматур 7.66 хувь, бетон 4.76 хувь, бусад материалууд (хаалга, цонх, сантехник, фасад зэрэг) 19.64 хувь, цемент ердөө 1.71 хувийг бүрдүүлжээ.
Үүнээс гадна тээврийн зардал 0.91 хувь, машин механизмын ашиглалтын зардал 0.91 хувь, барилгын удирдлага, зохион байгуулалтын зардал 11.23 хувь, төслийн ашиг 11.32 хувийг эзэлж байна. Энэхүү жишээ нь орон сууцны үнэ зөвхөн нэг төрлийн барилгын материалаас бус хөдөлмөр, бусад материал, техник тоног төхөөрөмж, удирдлага болон үйл ажиллагааны олон төрлийн зардлын нийлбэрээр бүрддэг болохыг харуулж байна.
Тухайлбал, цемент нь барилгын үйлдвэрлэлийн үндсэн түүхий эд боловч нийт төсөвт өртгийн ердөө 1.71 хувийг эзэлж байгаа бөгөөд цементийн үнэ 10 хувиар өссөн тохиолдолд нийт төсөвт өртөгт үзүүлэх нөлөө ойролцоогоор 0.17 хувь байна. Иймээс орон сууцны үнийн өөрчлөлтийг зөвхөн цементийн үнэтэй холбон тайлбарлах нь бодит өртгийн бүтцийг бүрэн илэрхийлж чаддаггүй бөгөөд газар, дэд бүтэц, санхүүжилт, хөдөлмөрийн зардал болон бусад материалын нөлөөг хамтад нь авч үзэх шаардлагатай юм.
📊 Цементийн үнэ ба орон сууцны үнийн өсөлт ижил хурдаар явагдсан уу?
Сүүлийн 3–5 жилийн хугацаанд дотоодын цементийн үнэ болон орон сууцны зах зээлийн үнийн хөдөлгөөнийг харьцуулан үзвэл сонирхолтой дүр зураг ажиглагдаж байна. Барилгын материалын үнэ өссөн нь барилгын өртөгт тодорхой хэмжээгээр нөлөөлсөн боловч орон сууцны м² үнийн өсөлт нь зөвхөн цементийн үнээр тайлбарлагдахгүй байгааг зах зээлийн үзүүлэлтүүд харуулж байна.
Сүүлийн жилүүдийн зах зээлийн үзүүлэлтүүдийг харьцуулан үзвэл цементийн үнэ болон орон сууцны үнийн хөдөлгөөн ижил чиглэлтэй байгаагүй байна. Тухайлбал, 2023–2024 оны хооронд портланд цементийн дундаж үнэ ойролцоогоор 21.5 хувиар буурсан бол 2023–2026 оны хугацаанд шинэ орон сууцны үнийн индекс 44.1 хувиар, хуучин орон сууцны үнийн индекс 55 хувиар өссөн байна. Мөн 2026 оны IV сарын байдлаар орон сууцны үнийн индекс өмнөх оны мөн үеэс 9.3 хувиар өссөн үзүүлэлттэй гарчээ.
Үүний зэрэгцээ сүүлийн 11 жилийн хугацаанд цементийн үйлдвэрлэлийн үндсэн зардлууд болох дизель түлш 100–150 хувь, төмөр замын тариф 120–183 хувь, эрчим хүч 100–160 хувь, логистик, тээврийн зардал 100–140 хувиар өссөн ч цементийн үнэ 2024 оноос хойш харьцангуй тогтвортой түвшинд хадгалагдаж байна.
Эдгээр үзүүлэлтүүд нь орон сууцны үнийн хөдөлгөөн нь зөвхөн цемент болон барилгын материалын үнээс бус, газрын үнэ, инженерийн дэд бүтцийн хөрөнгө оруулалт, төслийн санхүүжилтийн өртөг, зээлийн хүү, хөрөнгө оруулагчийн өгөөж болон зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлт зэрэг олон хүчин зүйлийн нөлөөгөөр бүрддэг болохыг харуулж байна.
Үүнтэй зэрэгцэн төрөөс орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, урт хугацааны санхүүжилтийн тогтолцоог бүрдүүлэх чиглэлээр Орон сууцжуулалтын тухай болон Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай хуулийн төслүүдийг боловсруулан УИХ-д өргөн мэдүүлээд байна. Эдгээр төслүүд нь орлогод нийцсэн орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх, ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг төрөлжүүлэх, салбарын тогтвортой хөгжлийг дэмжих зорилготой юм.
Иймээс орон сууцны үнийн өсөлтийг зөвхөн цементийн үнэтэй холбон тайлбарлах нь хангалтгүй бөгөөд газар, дэд бүтэц, санхүүжилт, барилгын материалын нийт өртөг болон зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн хүчин зүйлсийг цогцоор нь авч үзэх шаардлагатай хэвээр байна.
