Орон сууцны бодлогын шинэчлэл: Хууль хангалттай юу, хэрэгжилт чухал уу?

Монгол Улсад орон сууцны хүртээмж, санхүүжилт, хот төлөвлөлттэй холбоотой асуудал олон жилийн турш салангид хууль, журам, хөтөлбөрөөр зохицуулагдаж ирсэн. Үүний үр дүнд бодлого нь тогтворгүй, санхүүжилт нь хязгаарлагдмал, хот төлөвлөлт нь бодит хэрэгжилтээсээ тасарсан хэвээр байна.

Засгийн газраас УИХ-д өргөн мэдүүлээд буй Орон сууцжуулалтын тухай хуулийн төсөл нь эдгээр асуудлыг нэг бодлогын хүрээнд цэгцлэх оролдлого гэж харагдаж байгаа ч зөвхөн “цогц хууль” нэртэй байх нь бодит шийдэл болж чадахгүй. Монголд өмнө нь ч олон хөтөлбөр, зорилт, төлөвлөгөө гарч байсан. Гэвч хамгийн чухал асуудал болох санхүүжилтийн тогтвортой эх үүсвэр, газрын бодлого, инженерийн дэд бүтэц, иргэдийн бодит худалдан авах чадвар зэрэг суурь асуудлууд бүрэн шийдэгдээгүй хэвээр үлдсэн.

Энэхүү хууль нь зөвхөн орон сууц барих тухай биш. Харин иргэдийг орон сууцтай болгох тогтолцоог урт хугацаанд хэрхэн санхүүжүүлэх, төр ямар хэмжээнд оролцох, хувийн хэвшлийн оролцоог хэрхэн бодитоор дэмжих, түрээсийн болон түрээслээд өмчлөх тогтолцоог хэрхэн хөгжүүлэх зэрэг олон асуудлыг хамарч байна. Гэвч эдгээр зорилт бодит хэрэгжилттэй, тооцоотой, санхүүжилтийн баталгаатай байж чадахгүй бол дахин нэг тунхаглалын шинжтэй хууль болох эрсдэлтэй.

Шинэ хууль юу өөрчлөх вэ?

Хуулийн төслийн зорилго нь орон сууцны бодлогыг тогтвортой хэрэгжүүлэх институц, санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгоход чиглэж байна. Үүнд иргэдийн орлогод нийцсэн орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, орон сууцны санхүүжилтийн эх үүсвэрийг төрөлжүүлэх, түрээсийн болон түрээслээд өмчлөх тогтолцоог хөгжүүлэх, Үндэсний орон сууцжуулалтын сан болон корпорацын эрх зүйн үндсийг бүрдүүлэх, төр, хувийн хэвшлийн хамтын ажиллагааг өргөжүүлэх, хот байгуулалт, инженерийн дэд бүтэц, орон сууцны хөгжлийг уялдуулах зорилтууд тусгагдсан байна.

Гэхдээ эдгээр зорилт шинэ зүйл мэт сонсогдож байгаа ч Монгол Улсад өмнө нь орон сууцжуулалт, ипотекийн санхүүжилт, гэр хорооллын дахин төлөвлөлт, түрээсийн орон сууц зэрэг олон бодлого хэрэгжиж ирсэн. Асуудал нь бодлого байгаагүйдээ биш, харин хэрэгжилт нь тогтвортой, үр ашигтай, иргэдэд хүртээмжтэй байж чадаагүйд оршиж байна.

Яагаад шинэ хууль шаардлагатай болсон бэ?

Сүүлийн жилүүдэд орон сууцны үнэ тогтмол өссөн ч иргэдийн орлого түүнтэй ижил хэмжээгээр нэмэгдээгүй. Үүний улмаас орон сууцны зах зээл бодит хэрэгцээтэй иргэдээс улам холдож, орлогын дундаж болон бага түвшний өрхүүдийн хувьд орон сууц худалдан авах боломж улам хумигдсан.

Нөгөө талаас ипотекийн зээлийн эрэлт нийлүүлэлтээсээ давж, олон иргэн удаан хугацаанд хүлээлт үүсгэдэг болсон. Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яамны мэдээлснээр арилжааны банкуудад давхардсан тоогоор 47 мянга орчим иргэн, аж ахуйн нэгжийн 6.7 их наяд төгрөгийн санхүүжилтийн хэрэгцээ хуримтлагдсан байна. Энэ нь ипотекийн тогтолцоо дангаараа орон сууцны асуудлыг шийдэх хэмжээнд хүрэхгүй болсныг харуулж байна.

Мөн Улаанбаатар хотын өрхийн 55.9 хувь нь гэр хороололд амьдарч байгаа нь орон сууцны бодлого олон жилийн турш бодит үр дүнд хүрч чадаагүйн тод жишээ юм. Гэр хорооллын асуудал зөвхөн орон сууцны дутагдал биш. Энэ нь агаарын бохирдол, хөрсний бохирдол, инженерийн дэд бүтцийн хомсдол, нийтийн тээвэр, сургууль, цэцэрлэг, ажлын байрны хүртээмж зэрэг хотын суурь төлөвлөлтийн алдаатай шууд холбоотой.

Өөрөөр хэлбэл, Монгол Улсад орон сууцны асуудлыг олон жил зээлээр, хөтөлбөрөөр, сонгуулийн амлалтаар шийдэх гэж оролдсон ч үндсэн шалтгаануудыг бүрэн засаж чадаагүй. Шинэ хууль энэ алдааг давтахгүй байхын тулд зөвхөн зорилт бичихээс илүү хэрэгжилтийн хатуу механизм, санхүүжилтийн бодит эх үүсвэр, хариуцлагын тодорхой тогтолцоотой байх шаардлагатай.

Тулгарч буй гол сорилтууд:

Хууль батлагдсанаар бүх асуудал шууд шийдэгдэхгүй. Харин ч хамгийн том эрсдэл нь “хууль батлагдлаа” гэдгээр бодит шинэчлэл эхэлсэн мэт ойлголт төрүүлэх явдал юм.

Нэгдүгээрт, санхүүжилтийн тогтвортой эх үүсвэр тодорхой байх ёстой. Орон сууцжуулалтын сан байгуулна гэж заах нь хангалтгүй. Тэр сан хаанаас, ямар хэмжээгээр, ямар тогтвортой эх үүсвэрээр санхүүжих вэ гэдэг нь хамгийн чухал. Хэрэв төсөв, гадаад зээл, бонд, төрийн дэмжлэгээс хэт хамааралтай байвал эдийн засгийн нөхцөл өөрчлөгдөхөд хөтөлбөр дахин саарах эрсдэлтэй.

Хоёрдугаарт, иргэдийн орлогод нийцсэн орон сууц гэдэг ойлголтыг бодитоор тодорхойлох шаардлагатай. Өнөөдрийн нөхцөлд “орлогод нийцсэн” гэх нэр томьёо их хэрэглэгдэж байгаа ч бодит зах зээлийн үнэ, өрхийн сарын орлого, зээлийн нөхцөл, урьдчилгаа төлбөрийн чадвар зэргийг харгалзахгүй бол энэ нь зөвхөн бодлогын гоё үг болж үлдэнэ.

Гуравдугаарт, газар болон инженерийн дэд бүтцийн асуудлыг шийдэхгүйгээр орон сууцжуулалт урагшлах боломжгүй. Барилга барих газар олдлоо ч дулаан, цахилгаан, ус, бохир, зам, сургууль, цэцэрлэг зэрэг дэд бүтэц хамт шийдэгдэхгүй бол шинэ хороолол нь дахин нэг төлөвлөлтгүй суурьшлын бүс болох эрсдэлтэй.

Дөрөвдүгээрт, төр, хувийн хэвшлийн хамтын ажиллагаа бодит үр ашигтай байх ёстой. Хувийн хэвшлийг дэмжинэ гэсэн нэрийн дор төрийн баталгаа, санхүүжилт, газар олголт цөөн компанид төвлөрөх, эсвэл бодлогын үр өгөөж иргэдэд биш төсөл хэрэгжүүлэгчдэд илүү очих эрсдэл байж болно. Иймээс ил тод сонгон шалгаруулалт, үнийн хяналт, чанарын шаардлага, хариуцлагын механизм зайлшгүй хэрэгтэй.

Тавдугаарт, шинэ нийлүүлэлт бодит эрэлттэйгээ уялдах ёстой. Монголд орон сууцны тоо нэмэгдэх нь өөрөө хүртээмж нэмэгдэнэ гэсэн үг биш. Хэрэв шинээр баригдах орон сууцнууд иргэдийн орлогоос давсан үнэтэй хэвээр байвал нийлүүлэлт өссөн ч хүртээмж сайжрахгүй. Зах зээл дээр борлогдохгүй байр нэмэгдэхийн зэрэгцээ орон сууцгүй иргэдийн тоо хэвээр үлдэх зөрчил үргэлжилнэ.

Гол нь:

Орон сууцжуулалтын тухай хуулийн төсөл нь барилга барих тухай хууль гэхээсээ илүү орон сууцны бодлогын шинэ тогтолцоог бий болгох зорилготой эрх зүйн шинэчлэл гэж харагдаж байна. Гэхдээ Монголын нөхцөлд гол асуудал хууль дутагдсандаа биш, харин бодлого хэрэгжихгүй, санхүүжилт тасалддаг, төлөвлөлт алдагддаг, хариуцлага сул байдаг тогтолцоонд байна.

Иймээс энэ хууль бодит үр дүнд хүрэх эсэх нь түүний нэршил, зорилгоос бус хэрэгжилтийн чанараас шууд хамаарна. Санхүүжилтийн эх үүсвэр тодорхой биш, институцийн чадавх сул, төр-хувийн хэвшлийн хамтын ажиллагаа ил тод бус, хот төлөвлөлт дэд бүтэцтэйгээ уялдахгүй бол энэ хууль орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэхээс илүү дахин нэг бодлогын баримт бичиг болон үлдэх эрсдэлтэй.

Тиймээс хамгийн чухал асуулт бол “шинэ хууль батлагдах уу?” гэдэг биш. Харин “энэ хууль иргэдийн бодит орлого, зах зээлийн үнэ, дэд бүтцийн хүчин чадал, санхүүжилтийн боломжтой үнэхээр уялдаж чадах уу?” гэдэг юм. Энэ асуултад тодорхой, тооцоотой, хариуцлагатай хариулт өгөхгүйгээр орон сууцжуулалтын асуудал бодитоор шийдэгдэхгүй.

Эх сурвалж

• Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яам (MCUD)
• Эрх зүйн мэдээллийн нэгдсэн систем – Орон сууцжуулалтын тухай хуулийн төсөл